房地产业是虚拟经济还是实体经济?

　　对房地产地位做出正确判断是建立房地产长效机制的重要前提。学界和媒体多有房地产是虚拟经济之论，断定房地产业的繁荣发展对实体经济与生活消费产生挤出效应，对银行资金“脱实向虚”的批评也多是反对银行资金进入房市。

　　把房地产等同于虚拟经济，即把买房视同投资，与中国购房主体是自住性需求的实际并不相符。中国房地产市场尚未高度资本化，房市与股市虽有相通，但并不等同。房地产把相关要素组合起来，建成实实在在的物质形态的房子，为工业化提供场所，为住房消费提供物质空间，是名副其实的实体经济。房地产是城市化、工业化的先导产业，在国民经济体系中居基础性地位，是稳增长、转方式、调结构、惠民生、防风险的重要领域。

　　房地产行业特性对长效机制有何特定要求?

　　房地产业是资金和土地密集型行业，主产品是房屋，房屋有固定资产属性，但首先是耐用消费品。房地产建设属于社会固定资产投资，一旦投资行为发生，即形成资本沉淀，难以像股市那样实现资本快速转移。房地产市场是区域性市场，产品在空间上不可移动，不能通过交通运输实现市场空间的再配置。房地产生产周期较长，从拿地到产品出售一般要经过2-3年，难以对高频率的调控政策做出即时反应。

　　从功能上看，房地产具有保值增值功能，但首先具有居住使用价值，保值增值功能从属于居住功能。居住属于居民的基础消费，可以购房消费，也可以租赁消费，且居住消费的弹性大、个性化强。住宅具有极强的异质性，因品质特征和区位的不同，总价和单价可相差数倍乃至几十倍。居住消费水平依据家庭支付能力和消费偏好而定，难以形成统一标准。房地产的这些特性对房地产长效机制提出了特殊要求。

　　中国房地产市场的基本面是供不应求，还是供大于求?

　　对市场基本面做出正确判断既是制定房地产调控政策的基点，也是建立房地产长效机制的起点。中国房地产市场的总体态势是供不应求，还是供大于求，或是供求基本平衡?对此众说纷纭，相互对立。

　　全国城镇住房存量户均已达1.09套的统计数据，并不能证明城镇住房已经供求基本平衡，或者供大于求。因为其中包括了20%以上的平房和危旧房，并非全部为单元房。2016年，去库存被列入供给侧结构性改革五大任务之一后，由于各地一哄而起矫枉过正式的放松和过度刺激，很快引发了一线城市和热点城市房价爆发式增长，使房地产调控不得不再次回到原点。去库存政策的本质是解决房地产市场区域性的供求错位，全国房地产7亿多平方米的库存大约相当于半年多的市场销售量，其中，多少是因为品质不佳、基础结构严重缺陷、选址不当、基础设施不配套而没有居住价值的“废品”，并没有确切统计。

　　中国房地产的长期走势是否已到拐点?

　　建立房地产长效机制要基于对未来国民经济社会发展长期走势的判断。中国住房存量少、质量差的基本格局在短期内难以得到根本改变。中国的城市化率还有几十个百分点的上升空间，未来几十年还有几亿农村人口要进城，城镇房屋存量估计将达到800亿-1000亿平方米方能满足需要，大约是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求与质量改善需求双旺盛是未来房地产市场的基本态势。房地产黄金十年已经过去，房地产高利润时代或已过去，但房地产市场还会有“白银十年”“钻石十年”等多个十年。十多年来，中国房地产市场发展总体上表现为拐点来临而又复返，泡沫胀而不破，房价调控不降反升的总体态势，这正是经济社会发展大趋势的必然结果。因此，所谓“拐点”只是房地产春天里的“倒春寒”，房地产的春天还将持续三四十年。

　　谁是高房价的推手?

　　中国房价长期持续快速上涨是多个因素综合作用的结果，采取单一的政策措施难达目的。一是房地产开发成本的上升。土地、建筑材料、人工等成本上升是推升房价的基础因素。价格高于成本是有效供给的原动力，成本上升低于价格上升幅度等于利润收窄，意味着行业景气下降。二是物价上涨造成房屋名义价格上升。货币贬值是世界各国的长期走势，融入全球化的人民币也不例外。三是供不应求的市场格局。房地产有效供给的增加不足以满足快速扩大的住房需求，成为房价上涨的基本推手。四是政策的逆向调节。控制房价上涨的釜底抽薪之策是增加住房投资，而在政策上以种种理由限制住房投资，加剧了市场供给不足，成为房价上涨的重要推手。五是经济的发展和宽松的货币金融政策，提高了居民购房支付能力。几年前的高房价在今天看来已经成为低房价，大多数居民选择提前归还住房贷款即是证明。六是投资性、投机性购房和中介的违规操作推升了房价。

　　如何看待炒房?

　　购房目的有自住、投资和投机之分。投资型购房是为租而购，增加租赁市场的有效供给，与现在提倡的开发商增加自持没有质的区别。投机型购房即炒房，是以赢利为目的的贱买贵卖、快速倒手的房屋买卖行为。在房价上升时期，炒房加剧了供求矛盾，对房价上涨推波助澜，有扰乱市场交易秩序之嫌。

　　炒房似乎从来没有被政策鼓励过，但炒房在众目睽睽之下持续多年，根源在于炒房有利可图。炒房有利可图的前提是房价上涨预期和有人接盘。遏制炒房的根本措施是改变房价过快上涨的预期，增加有效供给。把控制房价上涨寄托于限制炒房，不得要领，很可能会落空。中国购房的主体是自住性需求，包括一次置业和改善性的二次置业。二次置业也会有房屋的买卖倒手，与炒房难以区别。禁止炒房政策如何精准聚焦要害，又避免伤及无辜，是一种两难。炒房的最大隐患在于金融安全。炒房者是小众，以自有资金炒房掀不起大浪，防控房地产金融安全的关键是改善金融机构内部的治理结构，堵断金融机构资金参与炒房的通道。