7月24日政治局会议，分析研究当前经济形势，强调稳中求进。会议要求积极稳妥化解累积的地方政府债务风险;深入扎实整治金融乱象，加强金融监管协调;要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。稳中求进，主旋律还是在稳上，把防风险特别是防止金融风险放在首位。这与刚刚结束的全国金融工作会议是相呼应的。

　　关于房地产调控的表述是这句：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”

　　基本上已经明确，去年9.30新政以来的房地产调控，继续稳定，不会放松，而且会长态化。经济增速上半年有6.9%，去年的供给侧改革今年初见成效，强周期行业一片红火，客观说，成绩单相当靓丽，在全球范围内也算是卓尔不群。人民币稳了，美元跳水，内外围环境可以说松了口气。环境好转了，房地产也就有了调控的空间。用杜月笙的话说，房地产就像是夜壶，需要的时候拿出来用，不需要的时候就藏到床底下，还嫌臭。

　　本期来聊聊，什么是房地产长效机制?

　　一、光靠限购限贷是扬汤止沸

　　去年7月26日的政治局会议，提出“抑制资产泡沫”，果不其然，时隔三个月，在国庆长假期间各地政府不约而同展开奇袭。各地楼市调控政策如暴风骤雨般袭来，北京、深圳、南京、厦门、苏州……到最后姗姗来迟的上海，20多个城市出台政策，重启2010年的限购限贷，甚至变本加厉，再度加码。

　　以16年这种涨幅，下半年房地产必出调控措施，但工具箱里的政策工具基本也没有什么新东西了。主要的措施还是限购，增加购买的门槛，恢复以前的老办法，这个套路已经证明了对于遏制房价实际上是扬汤止沸，而对于有购房需求的人来说，是增加了购房的成本和门槛。不增加供给，仅靠抑制需求来降房价，就如同通过刮痧来治疗癌症一样。人为压制的大量需求，堰塞湖一旦爆发，又会出现今年上半年的井喷情况。人为干预造成的房市脉冲式爆发对于老百姓是最不利的。

　　我估计，在房地产长效机制建立之后，行政性的限购限贷可能应当逐步退出市场，让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

　　二、土地的供给侧改革是核心

　　因此，长效机制，第一就是增加供地。现在房产商拿地太难，逼得孙宏斌去接盘万达，其实都是土地荒闹的。房价涨，其实开放商也未必大赚，因为地价涨得比房价更快，利润空间在缩窄，有时候错拍一块地王，几年都翻不了身。北京市还推出“限房价、竞地价”出让方式，房企的利润空间是受高地价挤压的。不增加土地供给的调控，都是耍流氓。

　　几年前上一轮调控时我就说过，平抑房价只要老毛八个字，“放开土地，管住货币”，天下大定。放开土地不仅是加大供地，还包括农地自由流转、小产权房合法化，陈志武教授匡算过，土地改革将会增加40万亿的民间财富，直接突破L型。北京五环外还有大量农田，香港新界也到处是农田绿地，为什么不开发?跑到一百多公里外建个新城开发也是不符合资源最优配置，今年光毕业生就有13万意愿留京，靠打击需求抑制房价是自残式调控，凸显政策之荒谬!如果前年就加大供地对冲，15-16年可能不会出现那么疯狂的房价井喷。现在北京终于醒悟，供给侧改革是大好事，政府卖地有了天量城市开发资金，购房者有了买房机会，开发商有了巨大的行业空间，供需两旺，三全其美。

　　北京上海前几年的土地供给是趋于减少的，这是15年来一线城市房价暴涨的内在动力，因为有人口控制的政治任务。如何在增加土地供给与控制人口规模之间维系微妙的平衡，也是领导头疼的一个新课题。

　　三、市场端的租售二元化

　　目前解决居住问题都是靠买房置业，刚毕业的小青年就像买房，导致了房价的暴涨和整个社会的浮躁。其实国外大都会的人口流入，基本都是靠租赁解决居住问题的。我国首部住房租售法已公开征求意见，立法步伐正在加快。住建部等9部委近日支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。广州的“租购同权”破了题，虽然老毛君分析“租购同权”形式大于内容，但毕竟从公平理念上是一个努力的方向。让租房的房客淡化“客”的心态，更有公平感和安定感。

　　未来满足居住需求，并行的两个市场：一个体系是产权房;一个体系是租赁房。产权房里分成商品房+保障房;租赁房里分政府公租房+企业商租房+业主出租房。大城市的存量人口在产权房，增量人口可能就得靠租赁房解决居住问题了。

　　商品房可能成为茅台酒一样的稀缺品，新人要准备做长期的房客。其实转变观念的话，差别并不大，都是居住。国外的租赁市场非常发达，欧美的青年都是在30岁-40岁这个阶段才首次置业。新加坡90%的人口都是住在政府提供的保障房和公租房里，剩下10%是私人产权的商品房，商品房价格极贵，但对广大工薪阶层伤害很小，主要客户是富豪阶层和高级中产。

　　租售并举，是学习新加坡模式，就是建立双轨制的并行二元市场。

　　四、持有端的开征房产税

　　房产税快了!房产税一直在人大立法转悠，我早说过，从技术上讲，走足立法程序最快也得明年，这还是快车道。列入规划-调研-法工委拟草案-法律委审查-全民征求意见-三读上会-表决通过。现在刚列入规划，连个可讨论的草案稿都没有呢，估计明天人大换届后会立法推出房产税。

　　估计初期房产税率不会高，从上海、西安等地的试点看，房产税对房价的抑制功能几乎为零。靠房产税降房价，媒体也是YY，增加税负只会增加政府收入和市场成本，税负成本最终是传导到终端的。

　　结论：长效机制要真正长效

　　传说中的长效机制可能是这样的：供给端放开供地+需求端放开限购+市场租售并举+政府开征房产税。这个产业链条就理顺了，供需两旺，房价稳定，实体大兴。更重要的是，被户口和农地阻滞在农村的几亿农民，也有一个低成本的通道进入城市，融入城市化进程，否则农民是没有能力进城接盘的，恐怕会像印度那样在大城市出现巨型贫民窟。

　　本轮调控的目标：一线控制，二线稳住，三四线搞活。现在一线被严控，三四线又按下葫芦浮起瓢。政策是稳定房地产，而不是搞垮房地产，搞垮房地产才会引发大规模的金融风险。政府对房市并不是一棍子打死，因为上半年的经济回暖实际上就是靠房地产力撑半边天，政府想让房地产温而不热，持续兴旺，像一条平稳的直线……

　　好消息是，任志强最近又发声了，今年房地产销售面积销售额都会创历史新高。任志强表示，从目前的情况看，今年房地产从销售面积到销售金额都会创历史新高。当前房地产各种指标中，一个要看土地另一个要看新开工数据。

　　房地产不必妖魔化，长效机制也不是搞垮房地产，房地产的发展是城市化的必然。中国的城市化正在渡河，公无渡河，公竟渡河!所谓的长效机制，就是房地产这条最粗最壮的产业链上，让政府有税可收，让企业有钱可赚，让居民有房可住，人尽其能，地尽其利，才能真正发挥长效。